Spese condominiali: se il conduttore le contesta spetta al proprietario fornire prova della loro esistenza

Contestazione da parte del conduttore delle spese condominiali richiestegli dal proprietario (o dall'amministratore per incarico di quest'ultimo):  il primo deve pagare a semplice richiesta del secondo?
Assolutamente, no!

La Legge in proposito è molto chiara.

La norma di riferimento è rappresentata dal terzo comma dell’art. 9 della legge n. 392/78 che recita: “II pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Due i diritti principali del conduttore:

1)   diritto di sapere a che titolo deve pagare la somma richiesta, con l'indicazione dei criteri di ripartizione utilizzati;

2)   diritto di prendere visione dei documenti giustificativi e delle fatture delle spese.

E se alla richiesta non seguono i chiarimenti? Si è autorizzati a non pagare.

Se il proprietario chiede delle somme a titolo di oneri condominiali e il conduttore le contesta e non le versa, il primo potrebbe chiamarlo in causa al fine di ottenere la risoluzione del contratto (non lo sfratto) per inadempimento. Naturalmente, il conduttore in giudizio potrà eccepire (provandolo) di aver chiesto vanamente, sia all'amministratore che al locatore, i chiarimenti dovutigli ai sensi del terzo comma dell’art. 9 della L. n. 392/78, chiedendo il rigetto dell'istanza del locatore e la condanna di quest'ultimo al risarcimento di tutte le spese.
La Cassazione sull'argomento ha così sentenziato: “Va ribadito il principio secondo il quale se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o non ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto" (Cass. 6403/2004 e Cass. 28 settembre 2010 n. 20348).